¿Pisos turísticos, comunidades de vecinos o habitaciones de hotel?

El alquiler turístico o “fenómeno AirBnB” se están revelando como una realidad que enfrenta los intereses del sector hotelero, los propietarios de pisos alquilados a turistas, las comunidades de vecinos y los actuales y futuros arrendatarios de viviendas residenciales. Por su parte el regulador público, especialmente a nivel autonómico y local, no termina de definir una estrategia de respuesta ante las limitaciones que se evidencian de la legislación vigente. 

La primera reacción ante el fenómeno fue la del sector hotelero ante la amenaza de una actividad que calificaba incluso como de competencia desleal. No obstante, las cifras sobre alojamiento turístico en hoteles y establecimientos similares han revelado que el sector no solo no ha perdido cuota de mercado sino que la ha incrementado ligeramente desde un 62,7% en 2010 hasta un 63,49% en 2016 (Hosteltur). 

Desde 2010 España ha pasado de recibir poco más de 50 millones de turistas extranjeros al año a recibir algo más de 75 en 2016, de los cuales unos 8,2 millones se han hospedado en viviendas alquiladas, tanto en el mercado tradicional de viviendas vacacionales como en alojamientos reservados a través de plataformas como AirBnb, Homeaway o Niumba. Esto significa que el mercado del alquiler de viviendas ocupadas por turistas extranjeros ha crecido un 77,24% desde 2010 (Hosteltur), sin contar con la demanda del turismo español que durante 2016 realizó 63 millones de pernoctaciones en alojamientos en alquiler en general (INE). En España se estima que un 25% de las habitaciones disponibles procede del mercado de alquiler entre particulares, cifra que alcanza un 50% en algunos centros turísticos urbanos (PwC UK, 2016).

Esta realidad ha sido posible porque junto a los alquileres vacacionales por meses o por semanas ofrecidos por particulares, se ha generado un nuevo mercado para los alquileres turísticos por días o por fines de semana. Las plataformas intermediarias han hecho posible este fenómeno al reducir los costes de transacción del mercado de alquiler turístico, esto es, de información, negociación, litigiosidad y garantía. No obstante, lo que inicialmente surgió como un medio para que algunos particulares obtuvieran ingresos extra del alquiler de habitaciones de su vivienda o de segundas viviendas infrautilizadas, se está convirtiendo en una actividad de negocio e inversión que, por sus magnitudes, está afectando negativamente al mercado residencial de viviendas y a la convivencia de barrios y comunidades de vecinos.

La elección del alquiler como opción residencial ha aumentado en España en los  últimos años situándose en un 22% de la población frente a la media europea del 30,6%. Sin embargo, la oferta disponible actualmente, en torno a unas 97.900 viviendas, es casi un 15% menor de la que había el año pasado. En el sector de alquiler residencial se reconoce una situación de escasez de parque residencial destinado a la vivienda y una influencia directa del fenómeno del alquiler turístico en el incremento de precios (ServiHabitat, Octubre 2017). En las Islas Baleares por ejemplo, a pesar de ser la comunidad con mayor porcentaje de vivienda en alquiler con un 33,1% del total y una renta per cápita solo ligeramente superior a la media española, el precio medio esperado para una vivienda de 80-90 m2 en el próximo semestre es de 1.065 euros frente a 1.025 en Madrid, 690 en Cataluña o 375 en Castilla-La Mancha. Se trata de una Comunidad Autónoma especialmente afectada por el alquiler turístico que está haciendo inviable la opción del alquiler residencial a muchos médicos, policías o trabajadores no estacionales.

Otro ámbito en el que se manifiestan los contrastes, es el de las comunidades de vecinos y en algunos barrios con especial atractivo turístico. La transformación de una vivienda en un piso turístico, con la rotación de inquilinos que ello genera y la actividad disruptiva que acompaña a quienes están de paso, está generando conflictos en las comunidades de propietarios. La solución parece que podría venir más de la mano de unos Estatutos que limitaran los usos no residenciales de los inmuebles que de la intervención judicial. No obstante, será necesaria una modificación de la Ley de Propiedad Horizontal para que los vecinos no necesiten unanimidad para librarse de las habitaciones de hotel que surjan en sus edificios. En Cataluña ya se ha modificado esta cuestión.

En el medio y largo plazo, la proliferación de turistas en un vecindario aumenta la demanda de productos y servicios que responden a capacidades adquisitivas más altas, lo que termina sacando del barrio u obligando a reconvertirse a los establecimientos más tradicionales. Es lo que se conoce como “gentrificación”, fenómeno que provoca un incremento de los precios en los alquileres residenciales nuevos o que se revisan.

La escalada de conflictos que genera el alquiler turístico está evidenciando las limitaciones de la legislación actual y la escasa capacidad de reacción de un regulador público al que la descentralización competencial y la presión del mercado tradicional están poniendo a prueba. Desde que en 2013 las viviendas de uso turístico y con ellas los pisos turísticos salieran del ámbito de la Ley de Arrendamientos Urbanos, la competencia regulatoria ha caído en el ámbito del turismo y por ello en las Comunidades Autónomas, quienes mayoritariamente están haciendo uso de su habilitación normativa para regularlos. Este esfuerzo de ordenación, como respuesta a un problema que también es social y de vivienda, está encontrándose con la fiscalización de la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia en beneficio de los usuarios, quien ha recurrido ya con éxito ante los tribunales la normativa madrileña y canaria y posiblemente haga lo propio con dos recursos más contra la gallega y la de Castilla León. Por su parte los Ayuntamientos, espectadores cercanos de las tensiones que provoca el turismo a nivel local, tampoco tienen claro cómo encajar en sus arcas públicas o en sus planes urbanísticos el nuevo uso turístico que está transformando algunas ciudades y que no se diferencia tanto de la actividad hotelera.

Y todo ello sin olvidar las medidas que Hacienda está a punto de aprobar para conseguir la necesaria colaboración de las plataformas para que los propietarios de los pisos legitimen fiscalmente sus ingresos.